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CARO MUTUO...

Nel 2023, oltre all’onda lunga dell’inflazione, con gli aumenti sulle bollette e sul carrello della spesa, nonché della benzina, si era registrato anche un aumento dei tassi di interesse che aveva contribuito a ridurre il numero delle compravendite.
A partire invece dall’ultimo trimestre del 2023 ed a tutt’oggi si assiste ad un trend di controtendenza, caratterizzato da una diminuzione dei tassi di interessi che fa ben sperare per questo anno. Si evidenziano in particolare alcuni fenomeni di cui riportiamo in sintesi alcuni dati salienti:

• Surroga in crescita: +40% di richieste solo a gennaio 2024
• Mutui a tasso fisso rimane il preferito nel 97% dei casi
• L'importo medio richiesto per un mutuo raggiunge un record di 152.550 euro a dicembre 2023

Spesso ci viene richiesto che possibilità ci sono quando si è già stipulato un mutuo e si vuole rinegoziare le condizioni (tra cui appunto c’è lo strumento della surroga che riscontra oggi una nuova emergente domanda). Cerchiamo quindi di rispondere a tali quesiti facendo un po’ di chiarezza:

Come abbassare la rata del mutuo?

Tra le soluzioni a disposizione di tutti, al netto del vaglio dei requisiti da parte delle banche, ci sono quelle canoniche della rinegoziazione o surroga del mutuo, che consentono di rivedere le condizioni del finanziamento, compresa l’entità della rata. In particolare:

• Rinegoziazione del mutuo: rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di abbassarne la rata allungandone la durata può essere una soluzione per rendere la rata sostenibile già nel breve periodo; di contro, l’allungamento produce ulteriori interessi ed aumento del mutuo stesso.
• Surroga del mutuo: surrogare il mutuo significa stipulare un nuovo mutuo ad interessi più vantaggiosi con una diversa banca; ma, va fatta anche qui una dovuta precisazione, ossia, questa soluzione è in realtà l’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti; pertanto, la nuova banca dovrà valutare nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo. A differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che dà origine a dei costi da sostenere, che vanno tenuti in considerazione.

Abbassare la rata del mutuo: strumenti a tutela del cliente.

Ci sono però altri mezzi di tutela in favore delle famiglie, anche se la banca ha notificato al cliente l’atto giudiziario per il recupero del credito. Ogni rapporto bancario, che sia un mutuo, un finanziamento, un conto corrente, leasing o derivato, ha infatti tutta una serie di anomalie che possono consentire di ricalcolare il saldo del rapporto e di scoprire di avere nei confronti della banca un minor debito o magari un credito nei confronti della stessa. Tali analisi si attuano attraverso la redazione di una perizia econometrica per il calcolo dell’anatocismo, usura e altre voci indebite.

Cosa è e a cosa serve una perizia econometrica?

La perizia econometrica è un'analisi che serve per rilevare l’entità reale del debito del cliente con la banca, per scoprire se le richieste da parte dell’istituto bancario siano legittime o meno. In particolare la perizia econometrica aiuta:

• a conoscere il reale saldo del rapporto oggetto di esame al netto degli indebiti applicati;
• a capire e quantificare le eventuali irregolarità applicate dalla banca sul vostro rapporto bancario;
• a individuare eventuale usura, anatocismo;
• a effettuare una trattativa saldo e stralcio con la banca;
• a effettuare un piano di rientro con la banca;
• a opporsi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca;
• a evitare che la casa vada all’asta.

Cosa valuta la perizia econometrica?

Con la perizia econometrica si può valutare:

• eventuale usurarietà degli interessi pattuiti nel mutuo ex L. 108/96, usura oggettiva e soggettiva. L’usura sussiste quando viene applicato un tasso di interesse molto alto; cioè, supera il tasso effettivo globale medio rispetto a quello che viene fissato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (d’ora in poi MISE). Se rinvenuta è consigliabile depositare atto di denuncia, querela per usura.
• indeterminatezza del tasso applicato al mutuo; in tal caso, l’interesse andrà ricalcolato ai sensi dell’art. 117 TUB (Testo Unico Bancario) con tassi che possono essere nettamente inferiori e, quindi, più convenienti per il consumatore. Con indeterminatezza si intende un tasso dal valore ambiguo, non realmente conosciuto al momento della firma del contratto che possono gonfiare i costi del contratto, configurando una reale truffa.

Mutuo alla francese e anatocismo.

E' un metodo largamente utilizzato per diversi tipi di finanziamenti privati, mutui immobiliari e quant’altro, che consiste nel calcolare gli interessi anche sugli interessi del finanziamento. Le sentenze degli ultimi anni hanno fatto seguito a un processo di revisione che oggi ne limita la possibilità di attuazione, che tuttavia appare remota nel mutuo alla francese proprio per le sue caratteristiche.

Clausole vessatorie.

I “Tassi Soglia” (Floor) sanciscono l’utilizzo di un derivato implicito; cioè, nei contratti di mutuo a tasso variabile, nel caso i tassi di interesse si abbassino, arrivati ad una certa soglia non scendono ulteriormente. Per cui, si tratta di una clausola che tutela solamente la banca. Generalmente nei contratti di mutuo il tasso Floor è posto pari allo spread tra un Buono del Tesoro Italiano a 10 anni e un Bund tedesco. La clausola Floor rappresenta dunque una forma di protezione della remunerazione bancaria, che è messa al riparo da riduzioni troppo marcate dell'Euribor, garantendo all'istituto un tasso minimo pari allo spread.

Criticità e vizi di forma sulle fideiussioni bancarie; cioè, garanzie poste in essere collegate ai mutui.

Tali vizi comportano in tanti casi l’annullamento della fideiussione e di conseguenza dell’atto giudiziario collegato; invero, spesso e volentieri le fideiussioni bancarie sono affette da vizi di forma e/o da prescrizioni che sono opponibili alla banca, nel momento in cui la medesima voglia procedere al recupero del credito.

Sospensione delle rate del mutuo, come funziona e quando accedervi.

La sospensione delle rate del mutuo è una misura di sostegno delle famiglie in difficoltà economica. E’ necessario sottolineare che l’accesso alla sospensione della rata del mutuo non è garantito a tutti, bensì solo a chi si trova in condizioni di accertata necessità. Inoltre, in presenza dei dovuti requisiti, sarà necessario seguire l’apposita procedura così come stabilito dal Mise, presentando domanda alla banca con cui si è acceso il finanziamento.

Cosa è la sospensione della rata del mutuo?

La sospensione della rata del mutuo è uno strumento introdotto nel dicembre del 2017, con la Legge 244 e l’istituzione del Fondo di Solidarietà presso il Mise. La misura nasce come aiuto per le famiglie che si trovano in improvvise condizioni di necessità economica e che per periodi di tempo più o meno lunghi faticano a corrispondere le rate sottoscritte per il finanziamento della prima casa. Nella pratica, in presenza di precisi requisiti e approvata la sospensione del pagamento verso l’istituto di credito, è il Fondo di Solidarietà che corrisponde il dovuto alla banca. Verranno restituiti agli istituti di credito gli interessi relativi alle rate sospese a esclusione dello spread: in questo modo, i richiedenti vedono momentaneamente ridursi i loro esborsi mensili e, al contempo, le banche non subiscono perdite finanziarie. Dopodiché, sarà necessario produrre della documentazione aggiuntiva, che può variare a seconda della posizione lavorativa del richiedente.

Sospensione della rata del mutuo: i dubbi più comuni.

Come già evidenziato, la richiesta di sospensione del pagamento delle rate del mutuo deve essere associata a specifiche condizioni lavorative ed economiche, nonché a un iter burocratico abbastanza complesso. Non stupisce, di conseguenza, che possano sorgere dubbi e preoccupazioni. Quali sono i più comuni?

• Quanto tempo ci vuole per sospendere il mutuo: presentata la relativa documentazione alla banca, e inoltrato tutto il necessario alla CONSAP, i tempi di risposta medi sono di circa 5 giorni. Se la richiesta di sospensione del mutuo viene approvata, in genere l’istituto di credito ferma le rate entro altri 5 giorni dal ricevimento della valutazione della Concessionaria Servizi.
• Quanto costa la sospensione del mutuo: la richiesta di sospensione del mutuo è gratuita: la banca non può richiedere costi per la gestione della pratica, né per eventuali perizie.
• Quante volte si può sospendere la rata del mutuo: la richiesta di sospensione delle rate del mutuo può essere avanzata per un massimo di due volte, per un periodo di stop complessivo su entrambe le richieste non superiore ai 18 mesi.

Cosa fare se non si hanno i requisiti per sospendere il mutuo.

Qualora non si fosse in possesso dei requisiti necessari per sospendere il pagamento del finanziamento sulla prima casa, è possibile accedere ad altre misure. Una delle più frequenti è la surroga del mutuo, che permette di trasferire il proprio finanziamento presso un istituto di credito che offre condizioni e interessi migliori.

Durata e importo erogato durante il periodo di sospensione.

Il Fondo di Solidarietà prevede alcune limitazioni relative alla durata della sospensione e, ovviamente, al massimo importo erogato come ad esempio l’applicabilità solo per i mutui sulla “prima casa” o lo stop concesso dal Fondo non eccedente i 18 mesi.

Chi può accedere alla sospensione delle rate del mutuo prima casa?

A causa della crisi economica dovuta alla recente pandemia da Covid, le maglie d’accesso al Fondo sono state allargate nel tempo. Innanzitutto, sono necessarie:

• la sottoscrizione di un mutuo non superiore a 400.000 euro;
• una posizione lavorativa come dipendenti, autonomi, professionisti in Partita IVA o legati a cooperative edilizie a proprietà indivisa.

Dopodiché, è indispensabile che si verifichino anche altre condizioni. Ad esempio, per i lavoratori dipendenti è richiesto almeno uno di questi criteri d’accesso quali riduzione dell’orario di lavoro; cessazione del rapporto di lavoro, o dei rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale e di collaborazione coordinata e continuativa; riconoscimento di grave handicap (con un’invalidità riconosciuta non inferiore all’80%,), oppure la morte del lavoratore. Sempre per i lavoratori dipendenti, la condizione lavorativa o di salute rilevata determina anche la durata massima della sospensione dall’obbligo di pagamento delle rate.

I consulenti del credito, rappresentati da Fiaip, sono oggi tutti iscritti all’albo professionale dell’OAM, l’Organismo degli agenti e dei mediatori creditizi, e sono esperti in materia di finanziamenti bancari e assicurativi. Grazie alla loro attività mettono in relazione le banche con la clientela interessata per ottenere un prestito, un mutuo o un prodotto finanziario ed assicurativo. I consulenti del credito operano nel rispetto del D. Lgs. n. 141/2010 e la normativa vigente e svolgono la propria attività attraverso la società di mediazione creditizia Auxilia Finance.